Как продать долю в недвижимости, если в отношении нее есть права у других лиц

Не всегда продаже подлежит недвижимость со стопроцентной принадлежностью одному собственнику. В некоторых случаях, на законных основаниях ею могут владеть разные лица. Процентное соотношение долей может быть неравным. В такой ситуации многие задаются вопросом законной продажи своей части и необходимости получения согласия на сделку от других совладельцев. Доля в праве собственности может трактоваться, как объект сделки. Права собственника в отношении владения, пользования, распоряжения имуществом регулируются пунктом 1 статью 209 ГК РФ. Рассмотрим данный вопрос более подробно в последующем изложении.

На основании текста пункта 2 ст. 246 ГК РФ человек, имеющий долю в доме, квартире, другом объекте недвижимости, может самостоятельно определять ее продажу, дарение, передачу в залог. Он вправе распоряжаться ею при условии соблюдения прав отчуждения по ст. 250 ГК РФ в контексте преимущественного права в отношении приобретения продаваемой части. Согласно данной статье при продаже доли в праве собственности человеку, не являющемуся владельцем одной из долей конкретного объекта недвижимости, другие владельцы долей первыми могут претендовать на покупку цене, которая определена продавцом при равноценных для других условиях выполнения продажи.

Обязательным действием со стороны продавца является письменное извещение других совладельцев о желании продать долю другому человеку. В нем должна указываться цена, другие условия, важные в отношении продажи. Под сторонним лицом понимается тот человек, который не является владельцем другой доли по отчуждаемой недвижимости.

Направить извещение продавец может через почту или через нотариуса согласно статье 86 закона о нотариате (№ 4462-1).

В качестве действительного подтверждения оповещения других лиц, имеющих права на доли в недвижимости о цели продать долю стороннему человеку, следует считать:

подтверждение направления сообщения собственнику или свидетельство нотариуса о таком событии;

копию телеграммы, выданную представителем отделения почты, о том, что совершен факт оповещения собственника.

Опись вложения, которую предоставляет продавец при формировании письма другому собственнику, не считается бесспорным подтверждением отправки такого извещения. Причина в отсутствии в тексте факта отражения содержания по пункту 2.5, 2.5 Методрекомендаций в отношении проверки нотариусом преимущественного права покупки человеком, также являющимся собственником конкретного объекта недвижимости при удостоверении документов по продаже доли недвижимо имущества стороннему человеку, что утверждено решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16).

В том случае, если нотариус получает отказ оповещенных собственников, который оформлен в обычной письменной форме, то он может использовать в своих действиях статью 15, 41 закона России о нотариате. В данном документе говорится о необходимости направить запрос собственникам и отсрочке по выполнению нотариального действия в виде оформления продажи. Это важно в связи с необходимостью обеспечить законность оформляемого оговора продажи по пункту 4.3, указанных ранее рекомендаций.

Когда другой владелец недвижимости откажется от приобретения отчуждаемой части недвижимости, то в течение месяца у человека, планирующего процедуру продажи, есть время на оформление всех документов. Если другой собственник доли письменно подтвердит отказ от желания купить продаваемую долю, то она может быть продана другому человеку раньше указанного срока по пункту 2 статьи 250 ГК РФ.

Если не будет соблюдаться условие по отчуждении доли по статье 250, то такую сделку можно будет признать недействительной. Основанием служит пункт 1 статьи 173.1 ГК РФ, в котором говорится о необходимости получить согласие от третьего лица.

Если был совершен факт продажи части имущества с нарушением установленных требований, в такой ситуации другой участник долевой собственности может в срок 3 месяцев обратиться в суд для перевода на него прав (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

По статье 42 ФЗ № 218, начиная с 2.06.2016 г. договора, оформляемые с фактом отчуждения долей в праве общей собственности на недвижимость, должны подтверждаться нотариусом. Удостоверение не нужно только в тех ситуациях, когда продается недвижимость всеми участниками долевой собственности. При этом полученные средства распределяются соответственно доли по недвижимости.

Из сказанного следует, что планирование продажи части недвижимости в обязательном порядке должно сопровождаться документальным подтверждением оповещения других собственников о планируемой сделке. При этом важно заручиться подтверждением нотариуса. В таком случае продажа будет признана действительной и опровергнуть совершенное действие другой владелец уже не сможет.